Usucapião Extraordinária vs Ordinária: Diferenças e Requisitos

Usucapião é o modo originário de aquisição da propriedade pelo exercício da posse por determinado período, atendidos os requisitos legais (Arts. 1.238 a 1.244 do Código Civil). O fundamento constitucional está no Art. 183 (usucapião especial urbana) e Art. 191 (usucapião especial rural) da CF/88.

A posse deve ser mansa, pacífica, contínua e com intenção de dono (animus domini). Posse precária (com permissão do dono) não conta.

A usucapião extraordinária é a mais simples: não exige justo título nem boa-fé.

• Prazo geral: 15 anos de posse ininterrupta e sem oposição.
• Prazo reduzido: 10 anos, se o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou houver realizado obras ou serviços de caráter produtivo (Art. 1.238, parágrafo único).
• Ausência de requisitos subjetivos: não importa se houve má-fé na origem da posse — o tempo e a função social do imóvel bastam.

A usucapião ordinária exige justo título e boa-fé além da posse:

• Prazo geral: 10 anos com justo título e boa-fé.
• Prazo reduzido: 5 anos, se o imóvel foi adquirido onerosamente, com base em registro constante de cartório que venha a ser cancelado, e o possuidor estabelecer moradia ou realizar investimentos de interesse social e econômico (Art. 1.242, parágrafo único).
• Justo título: documento hábil para transferir a propriedade, como compromisso de compra e venda, escritura com vício, etc.

Além das modalidades ordinária e extraordinária, existem:

• Usucapião especial urbana (Art. 183 CF e Art. 1.240 CC): área urbana até 250 m², moradia do possuidor ou família, 5 anos, sem outro imóvel. Não pode ser reconhecida ao mesmo possuidor mais de uma vez.
• Usucapião especial rural (Art. 191 CF e Art. 1.239 CC): área rural até 50 hectares, trabalho próprio e da família, tornando-a produtiva, 5 anos, sem outro imóvel.
• Usucapião familiar (Art. 1.240-A CC): imóvel urbano de até 250 m², abandono do lar pelo cônjuge/companheiro, 2 anos de posse exclusiva.